闫宏文，山东师范大学地理与环境学院副教授，人文地理学、资源与环境专业硕士生导师，兼任中国土地估价师与土地登记代理人协会、山东省自然资源厅专家委员会委员。主持各类课题40余项，参加了山东省城镇基准地价更新、农用地分等定级估价、征地区片综合地价标准、农村集体经营性建设用地入市、农村征地制度改革、第三次国土调查耕地资源质量分类工作等省级方案的编写工作。

山东师范大学副教授闫宏文表示，济南新旧动能转换起步区认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求，于2024年11月7日公布了《关于公布实施济南新旧动能转换起步区（直管区）国有土地基准地价的通知》（济起管发〔2024〕9号），更新了济南新旧动能转换起步区国有土地基准地价。

问：济南新旧动能转换起步区基准地价评价范围的划定依据是什么？不同片区（如大桥、崔寨、孙耿等）在地价评估中的定位如何体现？

闫宏文：依据《济南新旧动能转换起步区国土空间规划》和“三区三线”划定成果，以开发边界为基础，遵循集中连片原则，统筹近期建设需求与中长期发展预留空间。

评价范围总面积127.71平方千米，包含大桥、崔寨、孙耿、绿建产业园、太平五个片区，其中大桥、崔寨片区：面积较大是起步区核心示范区，定位为城市副中心，重点布局居住、商业服务和高端产业，基础设施（交通、医院、学校）投入密集，地价水平较高。孙耿、绿建产业园、太平片区：面积较小且分散，多为街道政府驻地或合规工业区（如绿建产业园定位为先进制造业集群），土地用途以工矿仓储和公共服务为主，地价水平较低。

核心片区（大桥、崔寨）：作为起步区发展引擎，土地开发强度高，土地级别以I、II级为主，反映其区位优势、规划能级和配套成熟度。

边缘片区（孙耿、太平）：以工矿仓储和基础公共服务为主导，土地开发标准较低，土地级别多为III、IV级，体现功能定位的差异性和土地经济价值的梯度分布。

通过地价调控引导产业向绿建产业园等区域集中，同时控制核心区商住用地价格涨幅，平衡招商引资与可持续发展需求。

评价范围与起步区“多组团、网络化”空间结构相契合，既保障近期重点片区（大桥、崔寨）开发效率，又为远期拓展预留弹性空间。

问：济南新旧动能转换起步区不同用途土地基准地价更新有哪些特点？

闫宏文：起步区不同用途基准地价差异显著，住宅地价最高，工矿仓储最低，住宅用地基准地价最高（I级单价4080元/平方米，亩单价272.0万元），反映起步区作为济南城市副中心的人口集聚潜力和居住需求。商服用地次之（I级单价2740元/平方米，亩单价182.7万元），受片区商业配套滞后影响，价格低于住宅但高于其他用途。工矿仓储用地地价最低（I级单价480元/平方米，亩单价32.0万元），公共管理与公共服务用地，因公益性属性地价较低（公用设施用地I级单价470元/平方米），且细分用途间差异明显（如医疗卫生用地高于公用设施用地）。

起步区基准地价较上轮均上涨，但整体涨幅控制在合理区间，住宅、商服、工矿仓储用地涨幅平稳，与区域经济发展和土地市场供需匹配。公共管理与公共服务用地，涨幅最低，体现其公益属性及政府控制成本导向。

核心片区地价增长动力强劲，大桥、崔寨片区作为起步区建设示范区，基础设施（如跨黄通道、文体中心）和产业发展加速，推动住宅和商服地价上涨。孙耿、太平片区地价涨幅较弱，功能定位以工业和存量更新为主，开发强度有限。

工矿仓储用地通过维持较低地价吸引高端制造业，支持“新旧动能转换”核心目标。商服用地地价涨幅受限于当前商业配套不足，未来随产城融合推进可能释放增长潜力。起步区核心区（大桥、崔寨）优先布局高附加值功能，地价高于外围工业片区。“多组团、网络化”空间结构要求地价梯度与功能分区相匹配。

起步区基准地价更新坚持“低姿态起步、渐进式调整”，避免短期内价格过快上涨影响企业投资信心。

公共设施用地低价保障民生项目落地，体现社会效益优先原则。起步区不同用途的基准地价和上轮相比均有所上涨，其中住宅、商服、工矿仓储用地涨幅相对平稳，而公共管理与公共服务用地涨幅相对较低。

问：济南新旧动能转换起步区基准地价更新对起步区招商引资和土地市场有何具体影响？

闫宏文：起步区工矿仓储用地低地价，可降低企业初期投资压力，配合基础设施完善（如崔寨片区交通升级），增强对先进制造业的吸引力。住宅用地价格适中，平衡开发收益与宜居需求，吸引房企参与产城融合项目发展。

基准地价为土地出让、转让提供透明价格指导，减少市场投机。通过地价梯度引导产业空间布局：核心区（大桥、崔寨）优先布局高附加值产业，边缘片区（孙耿、太平）保留工业用地潜力，实现土地集约利用。

促进土地市场健康发展，基准地价不仅为土地交易提供了明确的价格指导，还有助于规范土地市场行为，防止土地价格的非理性波动。通过定期更新基准地价，可以及时反映土地市场的供需变化，减少投机行为，保持土地市场的稳定和健康发展。随着起步区教育、卫生、文化、体育资源的加速集聚，基准地价的更新将有助于优化公共服务设施的布局，提升城市宜居水平。

提升土地管理效率，基准地价体系的建立和完善是提升土地管理水平的基础。它可以作为土地管理部门进行土地审批、出让、转让等工作的有效工具，进一步简化相关流程，提高工作效率。

解读机构及咨询方式

济南新旧动能转换起步区管理委员会规划和自然资源部

联系人：魏金钊，咨询电话：0531-66604052