一、政策背景

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》要求，定期制定和发布基准地价是政府必须履行的法定职责。作为土地管理的重要依据，基准地价指在城区可建设用地的规划范围内，基于国土空间规划，综合考虑区域开发程度和土地质量差异，将建设用地按商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等用途分类，经科学评估后由政府公布的、反映特定评估时点法定最高使用年限内土地权益的区域性均价

为进一步规范土地市场，完善自然资源公示地价体系，加强土地利用管理，根据《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》(鲁自然资字〔2022〕75号)，济南新旧动能转换起步区自然资源局于2023年5月，开展本轮基准地价更新工作，现基准地价成果已经完成,并通过专家组验收，经济南新旧动能转换起步区管委会批准，予以公布实施。

二、决策依据

1、文件依据

(1)《城镇土地估价规程》

(2)《城镇土地分等定级规程》

(3)《土地利用现状分类》

(4)《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（试行）

(5)《城市地价动态监测技术规范》

(6)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

(7)《自然资源分等定级通则》

(8)《自然资源价格评估通则》

2、专家论证意见情况说明

2024年3月20日，济南市自然资源和规划局组织专家对2023年度济南新旧动能转换起步区基准地价更新成果进行了专家论证。专家听取了项目工作和技术汇报后一致认为本次起步区基准地价更新成果符合国家和省相关要求。

3、征求公众意见情况说明

为提高成果质量，济南新旧动能转换起步区管理委员会规划和自然资源部于2024年5月9日在济南新旧动能转换起步区管理委员会门户网站（http://jnxxq.jinan.gov.cn）向公众征求意见，公示期7天，期间未收到意见或建议。

4、合法性审查情况说明

2024年7月15日，济南新旧动能转换起步区管理委员会规划和自然资源部申请将2023年度起步区基准地价成果送审，进行合法性审核。起步区政法司法办公室针对制定主体、制定程序、文件内容等方面进行审查，未发现有违反法律、法规、规章及上级规范性文件内容。

三、出台目的

1、济南新旧动能转换起步区基准地价是反映某一时间点土地使用权价格的指标，它体现出起步区在该时点的地价发展水平。近几年来起步区基础设施、交通条件和公共设施水平不断改善提升，国土空间规划和城市土地供需关系进一步调整完善，都会引发地价的动态调整。本轮基准地价的更新是为有效的保障起步区基准地价的现实性，准确的实施宏观地价调控，以及维持土地市场的稳定发展提供依据。

2、济南新旧动能转换起步区基准地价更新是基于近年来的土地交易数据，并通过合理的修正得出的基准价格，符合相关规范的价格定义要求。基准地价更新目的是准确地反映了土地市场价格的波动，并对土地市场的发展趋势提供了可行的预测。为进一步完善济南新旧动能转换起步区的土地市场奠定坚实基础。

四、重要举措

1、明确基准地价内涵

基准日：2023年1月1日。

土地使用年期：按法定最高出让年限设定，商服用地40年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地50年、工矿仓储用地50年。

土地开发程度：“六通一平”(通路、通电、通讯、供水、排水、通气及红线内场地平整)。

标准容积率：商服用地2.0、住宅用地2.0、公共管理与公共服务用地1.5、工矿仓储用地1.0。

土地还原率：商服用地6.4%、住宅用地6.0%、公共管理与公共服务用地6.0%、工矿仓储用地5.5%。

2、基准地价评价范围更新

本次基准地价更新范围是在保证基准地价的连续性和现势性，满足实际工作需要的基础上，同时结合现行基准地价评价范围、国土空间规划划定的“三区三线”中城镇开发边界、永久性基本农田范围等，进行评价范围的调整。

3、起步区土地级别调整

济南新旧动能转换起步区土地级别调整主要根据各类因素对土地质量的影响，采用多因素综合评价方法评估商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地土地质量的优劣，通过土地综合定级，划分土地级别。

本轮评价范围中大桥片区、崔寨片区面积较大，相对集中，是起步区主要开发建设区域；孙耿片区、太平片区面积较小，相对分散，多为街道政府驻地及合规工业区。

4、起步区基准地价更新

济南新旧动能转换起步区基准地价更新成果严格遵循相关法律法规和规程要求，经交易样点采集、综合评估测算形成基准地价初稿。并进一步广泛征求了政府各部门、专家、社会机构和公民等各界的意见和建议，对基准地价进行进一步完善调整，确定最终基准地价更新成果。

5、起步区基准地价成果

济南新旧动能转换起步区基准地价采用综合定级划分土地级别，分商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地四类用途确定基准地价。

济南新旧动能转换起步区(直管区)国有土地基准地价表

(商服、住宅、工矿仓储用地)

单位：元/平方米、万元/亩

济南新旧动能转换起步区(直管区)国有土地基准地价表

(公共管理与公共服务用地)

单位：元/平方米、万元/亩

五、基准地价的变化及影响

本次更新的济南新旧动能转换起步区基准地价相对于上轮地价水平有所提高。但整体涨幅较小，在基准地价更新过程中，充分考虑了济南新旧动能转换起步区经济发展水平、土地市场行情等各种因素，以确保新的基准地价既能够满足经济发展的需求，又不会给区域企业带来过重的负担。

起步区基准地价成果，坚持科学发展理念，地价低姿态起步，循序渐进，发挥了很好的支撑作用。近几年起步区投资巨大，基础设施日益完善，地价水平较上轮也有了较大的提高。本次基准地价成果既结合了市场因素，又坚持了可持续发展理念。

六、解读机构及咨询方式

济南新旧动能转换起步区管理委员会规划和自然资源部

联系人：魏金钊，咨询电话：0531-66604052